公示地価上昇も、忍び寄る兆候…


公示地価(08年1月1日時点/国土交通省)で、住宅地と商業地で全国平均が2年連続上昇 ・・・ 07年に住宅地と商業地の全国平均が16年ぶりに上昇した今年も、最高価格地点は2年連続で東京・銀座の「山野楽器銀座本店」:前年比27.5%増の3900万円/1㎡で、91年に銀座と新宿で記録した過去最高価格(3850万円)を抜いた――。
商業地ではJR仙台駅前の上昇率が40.1%と全国で最高も ―― 地方圏では住宅地の77.5%、商業地の73.6%が下落 ―― 東京・大阪・名古屋の3大都市圏は地方の地価回復を牽引も、サブプライムローン問題の影響で都市部の上昇幅は鈍化 (asahi.com/24日) ・・・ 首都圏のマンション契約率も低下し、在庫は膨らみつつあり、プライム問題をきっかけに投資姿勢も慎重に? ・・・ 不動産投資バブルが、再度弾けつつある兆候!? 
個別化・局地化を通り越して、内閣支持率の低下と仲良く一緒になって “REITの暴落・下落のスパイラル” に陥らないことを祈るだけです! ”ある程度下がる? vs どこまで下がる?” という状況は、ドル下落相場にも似てますネ!?
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[24日午前のBlog] ― 「資産が減った!」 相談急増中? ―
高齢者から 「資産が減った!」 ―― 国民生活センターに、投資信託の苦情・相談が急増してるようです。
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「集計を始めた00年度に491件だったが、06年度は993件に増え、07年度は1000件に達する見通し ―― 相談者の年齢は70歳代以上が最多の4割で、60歳代を加えると全体の6割」 を占める ――。「証券会社の説明で損のない投資と思ったが、大幅に資産が減った」 ―― 投信には 「元本確保型」 や 「リスク限定型」 と呼ばれる商品がある:
◇「元本確保」は満期時の元本確保を目標に運用するが、元本割れの可能性もある。
◇「リスク限定」は日経平均が一定範囲の下落まで元本が守られるが、大幅に下落した場合は元本割れの恐れがある。いまの株価水準が続けば、リスク限定型をうたう200の投信のうち1割程度が元本割れになる見込みだという――。(asahi.com/23日)
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・・・ 確かに紛らわしい名称ですよね。 “投信は元本割れもある” と当然分かってる人は、むしろ 「リスクはないの?」 と一歩踏み込んで元本確保の仕組み説明を受けるものですが、これまでまったく金融商品を購入したこともなく、「投資で損をしたくない」 高齢者に販売すること自体、しょせん無理な販売という気がします。
「元本確保」 とうたいながら元本割れする商品で、たとえ損失リスクを十分説明していたとしても、FP的には高齢者に販売する金融機関の姿勢を疑いたくもなります! ・・・ 「投資信託は長期運用に適する」 とはいうもの、「”長期” の定義は、10年では足りない」 というのが私の経験則です。
8年前に購入した当時チョ~話題になった自動継続投資型のファンドは、これまで一度も売出価格よりに基準価格が上回ったことなしに、配当もなく純資産は1/6までに減少 ・・・ もしもこの商品を当時57歳で購入した方は、年金をもらえる歳になられた今年でも “運用益なしで資産は目減り状態” ・・・ こんなファンド、安心した老後の暮らしには役立ちませんよネ。”儲かるのは運用手数料を毎年徴収する運用会社だけ!” っていうのが私の率直な感想です。
でも、だからといって 「投資信託は欠陥商品」 と言うつもりはありません。ちゃんとした運用責任者がまともに運用してくれて、購入者も何回かに分けて買い増す方法で購入するのであれば、もしかしたら必要となる金額が、必要なときに間に合うかも・・・?
スワップ金利の受け取りを狙って外国為替証拠金取引する個人投資家も同様、”外貨で長期の運用” と考えても、為替差損が膨らんでは元も子もないですよね。 同水準の為替レートで “ど~ん” と買うのでなく、為替変動に合わせたポジション替えを考えたり、運用額を見直すことも大切ですよネ!?


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